최소 2년 이상의 사업 경력
보통 모기지에서 사업자들에게는 최소 2년 이상의 사업 경력을 요구한다. 경우에 따라 1년도 가능하지만 보통은 2년이다. W2 로 고정 연봉을 받는 샐러리맨은 그 반대다. 최소한의 경력을 요구하지 않는다. 왜 이런 차이가 생길까? 일단 Self employed 사업자, 혹은 1099도 비슷하다고 보고, 이 경우와 W2 의 가장 큰 차이..
2026-10-19FICO SCORE, 다운페이, 인컴
모기지론을 받는데 핵심은 정말 간단하다. 가장 기본은 약속을 기키느냐? 이건 크레딧 리포트를 보면 나온다. 사실은 점수만 보아도 대략 감이 잡힌다. 그래서 보통 론에서 요구하는 최저 점수는 680. 이것도 좋은 점수가 아니다. 특히 Non-QM으로 가면 환영받지 못한다. 크레딧점수를 유지하려면? 무엇이든 절대 늦게 갚지..
2026-10-08모기지 이자가 높을 때 집 사기
여러 번 강조하지만 모기지 이자는 집 살 때 볼 필요가 없는 요소 중 하나이다. 내 마음에 드는 집을 찾았다면, 그 집이 정말 내 마음의 꿈의 집이라면 사는 것이 가장 좋다. 어차피 이자율은 천천히 올라가거나 제 자리에 서 있다. 그러다 만일 이자율이 떨어지면? 그럼 리파이넌스로 나도 모기지 이자율 떨구면 된다. 아..
2026-10-06CONTINGENCIES, 컨틴전시
집 구매시 CONTINGENCIES 라는 말이 있다. 특정 조건이라는 뜻이다. 집 구매에서는 이것이 특정 조건이 맞으면 손해 없이 계약을 취소하고 계약금을 돌려 받을 수 있다는 뜻이다. 이 컨틴전시에는 크게 세 가지가 있다. Finance, Inspection, Appraisal. Finance란 곧 모기지를 생각하면 된다. 모기지를 받아 집을 사려고 ..
2026-10-01집 사는 순서
미국에서 집은 어떤 순서로 사나? 우선 리얼터를 알아 본다. 여기에서 중요한 것은 리얼터 커미션에 대한 것이다. 보통 집 값의 2.5%다. 이게 과거에는 무조건 셀러 쪽에서 댔는데 지금은 바뀌어서 양쪽에서 부담하는 경우가 많다. 그래서 협의가 되어야 한다. 언제? 오퍼 넣을 때. 이때 분명하게 바이어 리얼터 커미션에 ..
2026-09-30집은 언제 살까?
집을 구매하기에 가장 좋은 시점은 돈이 모아지고 마음에 쏙 드는 집을 찾았을 때이다. 만약그 시점에 모기지 이자율이 높다면? 그래도 사야 한다. 왜? 어차피 이자율은 더 오를 것이고 혹시 내린다면 리파이넌스를 통해 이자율을 낮추면 된다. 물론 그 사이에 이자율이 높은 것 때문에 몇 천불 더 낼수도 있다. 하지만 내 ..
2026-09-30HELOC
HELOC라는게 있다. Home Equity Line Of Credit. Line of Credit의 의미를 알면 이게 무슨 뜻인지 이해가 된다. 여기서 Credit은 곧 돈을 의미한다. 모기지 클로징에서 Seller Credit이라는 단어가 있다면 셀러가 그 돈을 낸다는 뜻이다. 그리고 Line은 선, 즉 넘지 말아야 할 선을 말한다. 그래서 Line of Credit은 돈의 ..
2026-09-27Credit line, Trade line, Credit account
보통 모기지 심사에서는 3개 이상의 Credit line을 요구한다. 여기에서 Credit line이란 매달 정기적으로 돌아오는 페이먼트를 말한다. 그래서 사실은 Credit line이 아니라 Trade line이 맞는 표현이다. 여기에는 매달 갚아야 하는 신용카드 같은 Revolving accounts가 있고, 또는 할부로 갚아야 하는 Installment Loans가..
2026-09-18Purchase vs Refinance
Purchase란 말 그대로 집을구매하는 것이다. 언제가 가장 좋은 타이밍인가? 답은 간단하다. 집을 살 수 있는 능력이 갖추어졌을 때. 능력이란 다운페이할 돈과 매달 문제 없이 상환할 수 있는 인컴으로 얘기될 수 있다. 다른 요인들은 신경쓰지 않나? 예를 들어 크레딧 점수가 조금 나쁘고 또 이자율도 높은데. 한 가지를 ..
2026-09-18모기지 수수료? 클로징 코스트?
일단 대원칙, 모기지 수수료는 대부분의 경우 론 금액의 5%를 넘을 수 없다. 이게 넘어가면 High cost loan이 되어 거절된다. 그래서 론 금액이 적으면 렌더들의 이익이 줄어들기 때문에 더 많은 수수료를 부과하게 되고 그렇게 되면 High cost loan이 될 수 있기 때문에 아예 대출을 거절하게 된다. 물론 금액이 아주 적으..
2026-09-16ALT DOC or NON-QM
ALT DOC은 Alternative, 즉 대안을 의미합니다. 무슨 대안? 택스 보고 대안이죠. 이건 다른 말로 Non QM 이라고도 합니다. Qualified Mortgage 즉 택스 보고를 포함 원래 정해진 룰을 있는 그대로 따르냐는 것입니다. 그래서 간단하게 택스 보고만으로 가능하지 않은 론들을 이름하여 ALT DOC 혹은 NON-QM이라 부릅니다. (..
2026-09-13모기지는 믿을 수 있나?
모기지를 받을 때 credit report를 포함 수많은 개인 정보를 넘기는데 믿을 수 있나? 믿을 수 있다. 우선 모기지를 어디에서 받는가? 크게 세 군데가 있다. 일반 은행, 모기지 브로커, 모기지 렌더. 은행은 Chase가 가장 이자율이 좋다. 한국계 은행들 이자율은 더 좋은데 문제를 다운페이를 너무 많이 요구한다는 것이다. ..
2026-09-13모기지에서 가장 중요한 것은?
앞에 이미 언급한 것처럼 모기지의 핵심은 세 가지이다. FICO SCORE, 다운페이, 인컴 입증. FICO SCORE는 비교적 명확하다. FULL DOC에서 680 이상, FHA에서 580 이상, ALT DOC에서 700 이상. 대략 이 이하라면 어렵다. 다운페이도 명백하다. 20%이하의 다운페이는 이자율을 높일 수 있다. 하지만 인컴은 이렇게 똑 떨어지..
2026-09-13FHA LOAN이란 무엇인가?
가끔 FHA LOAN에 대해 궁금한 사람들이 있다. 적은 다운페이로 론을 받을 수 있기 때문이다. 사실이다. 최소 3.5%의 다운페이로 론을 받을 수 있다. 우선 이 론은 장점이 있다. 일반적으로 모기지에서 요구하는 최소 FICO SCORE가 680점이지만 FHA 에서는 580점이면 한다. 사실 680점도 위험한 점수이다. 일반적으로는 720..
2026-09-13FICO SCORE
FICO SCORE, 흔히 신용점수라고 얘기하는 것이다. 최소 300점부터 최대 850점 사이이다. 혹시 "나는 950이던데"라는 사람이 있다면 미국에서 일반적으로 쓰이는 그 신용점수가 아닌 다른 별개의 신용점수일 것이다. 그리고 그런 점수는 적어도 현재는 이 부동산 모기지에서 인정되지 않는다. 그렇다고 이 점수가 무슨 국가..
2026-09-09FULL DOC vs. ALT DOC vs. NO DOC
모기지를 받으려고 알아 보는 사람이면 이 Full doc, No doc, Alt doc 등의 표현을 들어보았을 것이다. 모든 것이 인컴과 관련이 있다. 렌더들이 가장 중시하는 것은 결국 인컴이다. 보통 사람들이 집을 사서 살다가 이사가는 기간은 12년. 그럼 그 12년 동안 이 사람이 문제를 일으키지 않고 충실하게 돈을 낼 수 있는가? ..
2026-09-09모기지 기본 이해하기
모기지 Mortgage는 우리 대부분이 알고 있는 것처럼 주택담보대출이다. 그리고 그 대출받는 돈을 Mortgage Loan이라고 한다. Mortgage Loan을 받기 위해서는 어떤 조건이 필요한가? 간단하게 다음 세 가지 조건을 입증하면 된다. 1 나는 믿을만한 사람이다. FICO 점수가 (최소) 680을 넘는다. 이는 일반적인 Full Doc 요건..
2026-09-09