모기지 기본 이해하기

모기지 Mortgage는 우리 대부분이 알고 있는 것처럼 주택담보대출이다. 그리고 그 대출받는 돈을 Mortgage Loan이라고 한다. 

Mortgage Loan을 받기 위해서는 어떤 조건이 필요한가? 

간단하게 다음 세 가지 조건을 입증하면 된다. 

 

1 나는 믿을만한 사람이다. 

FICO 점수가 (최소) 680을 넘는다. 이는 일반적인 Full Doc 요건이다. FHA에서는 대부분 620 이상은 요구된다. 하지만 680점이라면 Alt Doc으로 론을 받을 경우 이자율이 오를 수 있다. Alt Doc 일 때는 740 이상은 되어야 괜찮다.(설명은 아래에.) 

 

2 나는 집을 살만한 기본적인 돈이 있다. 

기본적인 집 구매 금액인 다운페이는 최소 3% 이상이다. FHA에서는 3.5% 하지만 이렇게 다운페이 금액이 적으면 이자율도 높아지고 특히 모기지 보험이라는 것을 별도로 들어야 한다. Alt Doc에서는 다운페이가 20%미만일 때 론을 거부하는 경우도 많다. 따라서 이자율에도 크게 영향을 끼치지 않고 모기지 보험을 들을 필요도 없는 최소 다운페이는 20%이다. 

 

3 나는 집 값을 잘 갚을 수 있다. 

결국 가장 중요한 핵심은 인컴이다. 대략 현재 이자율로 론 금액의 1/4 이상의 연봉이 요구된다. 만일 40만불 론이라면 10만불 이상. 이는 물론 당시 이자율에 따라 더 높아지거나 낮아질 수 있다. 그리고 이 인컴을 어떻게 입증하느냐에 따라 위에 언급한 Full Doc, Alt Doc, FHA라는 얘기가 나온다. (설명은 아래에)

보통 FICO 점수 720, 20% 이상의 다운페이, 그리고 원하는 론 금액의 1/4이상의 연봉. 이것이 핵심이다.

 

** Full Doc vs Alt Doc vs FHA

Full Doc - 세금 신고한 돈 만으로 충분히 인컴 조건을 맞출 수 있는 경우. 

Alt Doc - 세금 신고를 충분히 안 하거나 못해서 다른 방법으로 인컴 조건을 맞추는 경우. 

FHA - Full Doc 만 가능 / 신용점수가 낮은 경우 / 다운페이가 적은 경우, 다만, 처음에 1.75% 이자를 먼저 내야 하고 향후 10년에서 30년간 평균 0.55%의 이자율이 추가로 붙음. 

 

** 기타 자세한 사항은 https://balancekim.com/mortgage 를 참조하기 바란다.