FICO SCORE

FICO SCORE, 흔히 신용점수라고 얘기하는 것이다. 최소 300점부터 최대 850점 사이이다. 혹시 "나는 950이던데"라는 사람이 있다면 미국에서 일반적으로 쓰이는 그 신용점수가 아닌 다른 별개의 신용점수일 것이다. 그리고 그런 점수는 적어도 현재는 이 부동산 모기지에서 인정되지 않는다. 

그렇다고 이 점수가 무슨 국가에서 운영하는 점수는 아니다. 모두 개인들이 운영하는 곳들이다. 

일단 세 개의 점수를 내는 회사들이 있다. 물론 국가에서 이 회사들을 관리 내지는 감독한다. 이 회사들은 Equifax, Experian, Transunion 들이다. 

금융기관을 비롯, 하여간 돈에 관련된 대부분의 기관들이 저 3개 회사에 대략 한 달에 한 번 꼴로 어카운트를 보고한다. 그러면 각 회사들이 원래 FICO SOCRE를 만든 회사가 정의해 놓은 공식에 자기들의 규칙을 적용해 각각의 점수를 만들어 발표한다. (FICO는 지금도 이 라이센스 비용을 받는다.) 이게 FICO SCORE라는 것이다. 그러므로 신용점수는 3개다. 어디는 조금 더 높고 낮고 혹은 같기도 하고 그렇게 약간씩 차이가 있다. 그리고 모기지에서 사용되는 점수는 이 세 개 중 가운데 점수, 만일 여러 사람이 론을 받는다면 그 중 낮은 사람의 가운데 점수를 본다. 

모기지에서는 이 세 개의 점수를 모두 본다. 2026년부터 두 개만 보아도 된다고 했는데 아직 대부분은 세 개를 모두 보고있다. 그리고 이 점수는 CREDIT REPORT에 들어 있다. 그래서 흔히 우리가 CREDIT REPORT를 뽑는다고 하면 점수를 체크한다는 뜻이다. 하지만 이 CREDIT REPORT에는 점수만 있는 것이 아니다. 어떤 개인의 은행 어카운트 신용카드 론 ... 모든 금융 기록이 들어 있다. 언제 연체를 했는지도 들어 있고 모든 것이 다 들어 있다. 

여기에서 1차로 론에 대한 DIS-QUALIFICATION이 생긴다. 일단 두 번 이상 연체 기록이 있다? 그럼 별로 좋지 않고, BANKRUPTCY가 있다? FORCLOSURE.... 이런 것 모두 결정적으로 부정적인 영향을 끼친다. 

모기지에서 점수는 기본 680 이상을 요구한다. 일단 680 이상이면 대부분의 론에서 가능한 상황이 된다. 하지만 이건 대부분 FULL DOC일 때, 즉 세금신고를 충분히 했을 때 그렇다는 것이고, 만일 NON-QM 으로 간다면 이 점수는 위험한 점수가 된다. 적어도 720 이상은 되어야 안심할 수 있고 높을 수록 이자율도 살짝 낮아질 수 있다. 

그런데 어쩌다 점수가 더 떨어졌다. 그래서 580이다. 그러면 안되는 것은 아니다. 하지만 반드시 세금보고가 충분히 되어 있어야만 한다. 즉 FULL DOC만 가능하다는 것이다. 이걸 FHA loan이라고 한다. 이것은 나중에 다시 설명하고. 

일단, 680 이상 점수면 일단 FULL DOC은 오케이. 하지만 NON-QM은 720 이상

 

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김균형 (Balance Kim)

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