FICO SCORE, 다운페이, 인컴

모기지론을 받는데 핵심은 정말 간단하다. 

가장 기본은 약속을 기키느냐? 이건 크레딧 리포트를 보면 나온다. 사실은 점수만 보아도 대략 감이 잡힌다. 그래서 보통 론에서 요구하는 최저 점수는 680. 이것도 좋은 점수가 아니다. 특히 Non-QM으로 가면 환영받지 못한다. 

크레딧점수를 유지하려면? 무엇이든 절대 늦게 갚지 않는다. 크레딧 카드는 제한액의 10% 이내, 아무리 많아도 30% 이내를 쓴다. 그래서 연회비 없는 크레딧 카드를 서너 개 만들어서 돌려 가면서 쓰는걸 추천한다. 이 두가지만 해도 720은 넘는다. 나머지는 다 짜잘한 문제들이고 큰 영향이 없다. 특히 무엇이든 늦게 갚으면 점수가 푹 떨어진다. 

두번째는 문제가 생길 때 렌더가 손해를 보지 않을까? 그래서 이 손해를 최소로 유지하기 위해 보통 20% 이상의 다운페이를 요구한다. 그러니까 이보다 다운페이가 적으면 유사시에 어떻게든 손해를 줄이기 위해 이자율을 높이거나 모기지 보험을 들게 하는 등의 안전장치를 하는 것이다. 즉 손해볼 가능성이 있으면 대출자에게 그 가능성을 짋어지게 한다. 

세번째는 이 사람이 충분히 돈을 버느냐는 것이다. 그래서 택스보고를 본다. 현재 미국 시장의 80% 이상 대출은 이 택스보고로 진행된다. 이걸 Full Documentation 이라 부른다. 만일 어떤  이유로든 택스보고를 충분히 하지 않았거나 못했다면 다른 방법, 보통은 사업하는 사람들의 Bank Statements를 가지고 인컴을 대신한다. 년간 들어온 금액의 50% 정도를 인컴으로 인정한다. 혹은 P&L, VOE 이런 방법도 있다. 

나머지는 다 짜잘한 내용들이다. 위 세 가지만 잘 이해하면 집을 살 때 무엇이 필요한지 충분히 알 수 있을 것이다. 

 

기타 모기지 론에 대한 내용은 https://BalanceKim.com/Mortgage 를 참조할 것. 

 

 

김균형 (Balance Kim)

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