FULL DOC vs. ALT DOC vs. NO DOC

모기지를 받으려고 알아 보는 사람이면 이 Full doc, No doc, Alt doc 등의 표현을 들어보았을 것이다. 모든 것이 인컴과 관련이 있다. 

렌더들이 가장 중시하는 것은 결국 인컴이다. 보통 사람들이 집을 사서 살다가 이사가는 기간은 12년. 그럼 그 12년 동안 이 사람이 문제를 일으키지 않고 충실하게 돈을 낼 수 있는가? 이게 가장 큰 관심이다. 그래서 문제가 생기지 않을 만큼 돈을 충분히 버는가를 보고자 한다. 

그럼 얼마를 벌어야 충분하다고 보는가? 매월 모기지를 포함하는고정 지출이 인컴의 대략40% 이내일 것을 요구한다. 고정 지출에는모기지만 있는 것이 아니다. Auto loans, Student (or Parent) loans, Credit card minimum payments Taxes, Insurance... 즉 월급이 1만불이라면 매달 대략 4천불 이내에서 모든 빚이 해결되어야 한다는 뜻이다. 빚이 이걸 넘어서면 모기지가 나올 수 없다. 

이렇게 기준이 생겼다. 이 기준에 따라 모기지 심사가 이루어진다. 

그럼 인컴은 어떻게 입증하나? 둘 중 하나다. 택스보고로 입증하냐? 아니면 아예 택스보고 자체를 보지 않을 것인가? 

보통 세금 신고를 마친 1040폼에 지난 한 해 소득이 들어 있다. 이거 두 해 평균으로 계산한다. 이렇게 세금 신고한 돈 만으로 대출 심사를 하는 것을 Full income documentation, 즉 Full Doc 이라 부른다. 

그런데 세금 신고를 충분히 하지 못했다? 그럼 세금 신고 자체를 보지 않는다. 그리고 다른 방법으로 인컴을 입증한다. Alternative Income Documentation. 대표적으로 1년간 내 어카운트에 들어온 돈의 50% 정도를 인컴으로 인정하든가, 혹은 Employer나 HR에서 월급 확인서 Verification of Employer를 써 주든가 혹은 개인 사업자의 경우 세무사가 손익계산서 P&L letter를 써주면 그 금액을 인컴으로 인정 받을수 있고, 혹은 현금이 많으면 그걸 나누어 인컴으로 인정받을 수도 있다. 또는 아예 소득신고 자체를 보지 않는 No Income Documentation 으로 DSCR Loan도 있다, 이는 투자용으로 소득에 관한 서류가 없는 대신, 이자가 약간 높고 투자이기 때문에 구매자가 그 집에 살 수 없다는 제한이 있다.  

 

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